Für viele Immobilieneigentümer rückt derzeit ein Thema in den Vordergrund, das lange Zeit fast ein Selbstläufer war: die Anschlussfinanzierung des Immobilienkredits. Wer seine Immobilie zwischen 2013 und 2021 finanziert hat, profitierte in der Regel von historisch niedrigen Zinsen – oft unter zwei Prozent. Läuft die Sollzinsbindung nun aus, treffen Eigentümer auf ein deutlich verändertes Zinsumfeld. Umso wichtiger ist es, die Anschlussfinanzierung für den Immobilienkredit frühzeitig zu planen, Angebote aktiv zu vergleichen und die passende Strategie für die eigene Situation zu wählen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung beim Immobilienkredit überhaupt?
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen vereinbart man mit der Bank eine feste Zinsbindung – typischerweise über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Nach Ablauf dieser Frist ist die Immobilie in den seltensten Fällen vollständig abbezahlt. Es verbleibt eine Restschuld, die weiter finanziert werden muss. Genau für diese verbleibende Summe schließen Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung ab. Der Immobilienkredit wird also nicht getilgt und beendet, sondern in eine neue Finanzierungsphase überführt. Die Konditionen dieser neuen Phase bestimmen maßgeblich, wie schnell und wie günstig Sie den Rest Ihrer Immobilie tilgen können.
Drei Wege zur Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen
Grundsätzlich stehen Ihnen bei der Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredits drei Wege offen.
1. Prolongation bei der bisherigen Bank
Die einfachste Variante ist die Prolongation. Ihre bisherige Bank unterbreitet Ihnen meist einige Wochen vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot. Der Vorteil: Sie müssen keine neuen Unterlagen einreichen, keine umfassende Bonitätsprüfung durchlaufen und auch die Grundschuld muss nicht neu eingetragen werden. Der Nachteil: Banken bieten Bestandskunden häufig keine konkurrenzfähigen Zinsen, weil sie darauf setzen, dass der Kunde aus Bequemlichkeit bleibt. Wer das erstbeste Angebot der Hausbank unterschreibt, verschenkt in vielen Fällen bares Geld.
2. Umschuldung zu einer anderen Bank
Bei der Umschuldung wechseln Sie zur Konkurrenz. Eine andere Bank löst Ihren bestehenden Kredit ab und Sie setzen die Finanzierung zu neuen, oft deutlich günstigeren Konditionen fort. Viele Eigentümer scheuen diesen Schritt wegen des vermeintlichen Aufwands – zu Unrecht. Die neue Bank kümmert sich in der Regel um die Abtretung der Grundschuld, sodass nur vergleichsweise geringe Notarkosten anfallen. Bereits ein Zinsunterschied von 0,2 bis 0,3 Prozentpunkten kann diese Kosten über die Laufzeit um ein Vielfaches ausgleichen. Für eine fundierte Entscheidung lohnt sich ein unabhängiger Vergleich mehrerer Anbieter.
3. Forward-Darlehen: Zinsen im Voraus sichern
Das Forward-Darlehen ist eine besonders interessante Variante für alle, deren Zinsbindung erst in einigen Monaten oder Jahren ausläuft. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bereits heute die aktuellen Zinsen für einen zukünftigen Anschluss Ihres Immobilienkredits sichern. Banken gewähren Forward-Darlehen üblicherweise bis zu 60 Monate im Voraus und berechnen dafür einen kleinen Zinsaufschlag – meist zwischen 0,01 und 0,03 Prozent pro Monat Vorlaufzeit. In Phasen steigender Zinsen kann sich ein Forward-Darlehen als wertvolle Absicherung erweisen, während es in Zeiten fallender Zinsen ein gewisses Risiko birgt.
Der richtige Zeitpunkt: Wann sollten Sie mit der Anschlussfinanzierung beginnen?
Viele Kreditnehmer unterschätzen, wie früh sie sich um die Anschlussfinanzierung ihres Immobilienkredits kümmern sollten. Unsere Empfehlung: Beginnen Sie frühestens drei Jahre, spätestens aber zwölf Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung mit der Planung.
Ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB gibt Ihnen zusätzliche Flexibilität: Nach zehn Jahren Laufzeit können Sie Ihren Immobilienkredit mit einer Frist von sechs Monaten vollständig kündigen – und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt selbst dann, wenn die ursprüngliche Zinsbindung länger vereinbart war, etwa über fünfzehn oder zwanzig Jahre. Wer vor über zehn Jahren zu einem damals üblichen Zins von drei oder vier Prozent finanziert hat, sollte dieses Recht unbedingt prüfen und gegebenenfalls nutzen.
Worauf es bei der Auswahl wirklich ankommt
Bei der Auswahl der passenden Anschlussfinanzierung für Ihren Immobilienkredit sollten Sie sich nicht allein vom Zinssatz blenden lassen. Folgende Faktoren sind mindestens genauso wichtig:
Tilgungssatz: Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Gesamtlaufzeit und reduziert die Zinskosten erheblich. Wer es sich leisten kann, sollte die Tilgung im Rahmen der Anschlussfinanzierung auf mindestens drei Prozent, idealerweise aber auf vier bis fünf Prozent erhöhen.
Sondertilgungsrecht: Ein gutes Darlehen erlaubt jährliche Sondertilgungen, typischerweise in Höhe von fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. So können Sie Boni, Erbschaften oder andere Einmalzahlungen direkt in die Tilgung stecken.
Tilgungssatzwechsel: Achten Sie darauf, dass Sie den Tilgungssatz während der Laufzeit zwei- bis dreimal kostenfrei anpassen können. Das schafft Flexibilität, falls sich Ihre finanzielle Situation ändert.
Länge der Zinsbindung: In einem unsicheren Zinsumfeld bietet eine lange Zinsbindung Planungssicherheit. Zinsbindungen über fünfzehn oder zwanzig Jahre sind nur geringfügig teurer als zehnjährige – und nach zehn Jahren greift ohnehin das bereits erwähnte Sonderkündigungsrecht.
Volltilgerdarlehen: Wenn Sie Ihre Immobilie bis zum Ende der neuen Zinsbindung komplett abbezahlen möchten, ist ein Volltilgerdarlehen eine überlegenswerte Option. Banken honorieren die Planbarkeit oft mit einem Zinsabschlag.
Die häufigsten Fehler bei der Anschlussfinanzierung
Aus unserer Beratungspraxis kennen wir typische Fehler, die Eigentümer bei der Anschlussfinanzierung ihres Immobilienkredits immer wieder unterlaufen.
Fehler 1: Das erste Angebot der Hausbank unterschreiben. Banken rechnen mit der Trägheit ihrer Kunden. Wer nicht vergleicht, zahlt häufig mehrere Tausend Euro zu viel.
Fehler 2: Zu spät anfangen. Wer erst vier Wochen vor Ablauf der Zinsbindung aktiv wird, hat kaum noch Verhandlungsspielraum. Ein Forward-Darlehen ist dann nicht mehr sinnvoll, und ein Bankwechsel gerät unter Zeitdruck.
Fehler 3: Die Tilgung nicht anpassen. Viele Eigentümer verdienen nach fünfzehn Jahren deutlich mehr als zu Beginn der Finanzierung. Trotzdem behalten sie die ursprüngliche Tilgung von ein oder zwei Prozent bei. Die Folge: Die Immobilie ist selbst nach 35 Jahren nicht abbezahlt.
Fehler 4: Kleine Darlehenssummen ignorieren. Manche Banken lehnen Anschlussfinanzierungen unter 50.000 Euro ab oder bieten schlechte Konditionen. Spezialisierte Vermittler haben auch für kleinere Restschulden attraktive Partnerbanken.
Fehler 5: Den Effektivzins mit dem Sollzins verwechseln. Nur der Effektivzins enthält alle Nebenkosten und ist für den Vergleich aussagekräftig.
Was Sie für die Anschlussfinanzierung vorbereiten sollten
Auch wenn die Anschlussfinanzierung im Vergleich zur Erstfinanzierung weniger bürokratisch ist, sollten Sie einige Unterlagen griffbereit haben: aktuelle Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, die letzten beiden Einkommensteuerbescheide, einen Nachweis über die aktuelle Restschuld Ihrer bisherigen Bank sowie, bei vermieteten Objekten, den aktuellen Mietvertrag. Selbstständige müssen zusätzlich betriebswirtschaftliche Auswertungen und die letzten Jahresabschlüsse vorlegen.
Die Immobilie selbst muss in der Regel nicht neu bewertet werden, wenn Sie bei derselben Bank bleiben. Bei einer Umschuldung verlangt die neue Bank oft ein aktuelles Wertgutachten oder zumindest eine Objektbesichtigung – in vielen Fällen reichen aber auch hochwertige Fotos und die ursprünglichen Baupläne aus.
Lohnt sich eine unabhängige Beratung?
Eine unabhängige Baufinanzierungsberatung kann sich gerade bei der Anschlussfinanzierung eines Immobilienkredits rechnen. Unabhängige Berater haben Zugriff auf zahlreiche Banken und Versicherungen, darunter auch regionale Anbieter und Spezialfinanzierer, die im Direktvergleich im Internet nicht auftauchen. Sie kennen zudem die individuellen Annahmerichtlinien und wissen, welche Bank zu welchem Kundenprofil passt. Bei einer Restschuld von beispielsweise 200.000 Euro und einer Zinsersparnis von 0,3 Prozentpunkten über zehn Jahre sparen Sie rund 6.000 Euro – ein Betrag, der den zeitlichen Aufwand einer professionellen Beratung in aller Regel rechtfertigt.
Sie benötigen Unterstützung bei der Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredits? Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie unabhängig, transparent und mit dem Blick auf Ihre individuelle Situation.
